Публичные и общественные интересы выше интересов собственника земельных участков
Не так давно, в результате бурной деятельности чиновников Администрации Ивановского района Ивановской области, огромные площади земельных участков в местечке Уводьское водохранилище перешли в частные руки.
Правительство Ивановской области, оперативно реагируя на ситуацию, включила земельные участки в памятник природы Ивановской области «Уводьское водохранилище».
И теперь на участках с видом разрешенного использования — для индивидуального строительства ничего строить нельзя. Можно теперь только собирать на нем грибы и ягоды и сидеть мирно на пенёчке…
Кто возместит убытки собственникам?
В случае , если в договоре купли-продажи с продавцом земельного участка не был оговорен вопрос о том, что будет , если ситуация будет развиваться таким образом, то к продавцу убытки предъявить нельзя — он передал землю надлежащего качества.
Можно ли предъявить убытки Правительству Ивановской области? Нет — Правительство действовало в рамках предоставленных полномочий и в публичных и общественных интересах.
Но правомочия собственника значительно уменьшились — кто заплатит компенсацию?
Возникшая ситуация аналогична ситуации с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Такое дело рассматривалось Высшим Арбитражным Судом (Постановление Президиума ВАС РФ №136/13 от 18.06.2013 года) и вот какие выводы он сделал в своем решении:
«…Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса…»
Извечный вопрос — что делать?
Нами проводился правовой анализ ситуации (полный можно прочитать в конце статьи) и вот к каким мы пришли выводам:
Какое-либо строительство на земельном участке невозможно, требуется соблюдать все запреты, установленные в Постановлении Правительства Ивановской области №250-П от 24.06.2014 года.
Оспаривание нормативных актов, которые наложили обременение на земельный участок малоперспективно и приведет к значительным финансовым и временным затратам. Вероятность отмены обременений земельного участка в судебном порядке – бесконечно малая величина.
Единственный способ защиты, который имеется в связи с уменьшением объема прав на земельный участок – требовать компенсации по аналогии с пунктом 7 статьи 23 Земельного Кодекса РФ, либо предъявления иска о взыскании убытков с весьма туманными перспективами.
Участники
Правительство Ивановской области
Уводьское водохранилище
Администрация Ивановского района
Правовое заключение
по ситуации с земельным участком, в результате включения его в состав памятника природы Ивановской области «Уводьское водохранилище»
Памятник природы «Уводьское водохранилище» создан решением малого совета Ивановского областного совета в 1993 году.
Правительством Ивановской области, в пределах, предоставленных ему законом полномочий, увеличена площадь памятника природы «Уводьское водохранилище», в частности в него включен без изъятия в собственность субъекта РФ земельный участок с кадастровым номером 00:00:000000:000, принадлежащий Петрову А.А.
Вероятность отмены Постановления Правительства Ивановской области №250-П от 24.06.2014 года, которым введено обременение на упомянутый земельный участок очень невысокая. Более того, отменив его по причине наличия дефектов в процедуре принятия не решит вопрос по существу – Правительство Ивановской области вновь издаст аналогичное постановление, но уже без процедурных ошибок.
Отмена Постановления №250-П от 24.06.2014 года ввиду того, что Правительство Ивановской области необоснованно создало памятник природы, злоупотребляя свои полномочиями исключительно с целью нанести вред собственникам земельных участков также невозможна – нет доказательств и не соответствует всем обстоятельствам дела.
Договор купли-продажи земельного участка и дома не содержит положений, которые бы регулировали риски, связанные с изменением вида разрешенного использования земельного участка или появлением обременений, таких как включения участка в памятник природы со соответствующими ограничениями.
В связи с этим правовых оснований предъявить претензии продавцу земельного участка в связи с возникшей ситуацией не имеется.
Органы государственной власти вправе накладывать ограничения на земельные участки в общественных и публичных интересах, в том числе создавая памятники природы.
Интересы собственника земельного участка не являются главными и абсолютными в сфере оборота земель и градостроительства.
Возникшая ситуация аналогична ситуации с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Такое дело рассматривалось Высшим Арбитражным Судом (Постановление Президиума ВАС РФ №136/13 от 18.06.2013 года) и вот какие выводы он сделал в своем решении:
«…по смыслу части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.
Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса…»
Единственным способом защиты, который видит высший судебный орган в данном случае, это возможность требовать выкупа земельного участка:
«…Вместе с тем в данном случае объем ограничения права собственности общества в результате внесения изменений в Правила существенно увеличился по сравнению с ранее существовавшим. В связи с этим собственник земельных участков не лишен права заявлять требования применительно к пункту 7 статьи 23 Земельного кодекса, в том числе о выкупе у него земельных участков…».
Однако с 1 апреля 2015 года, возможность требовать выкупа собственником земельного участка изъята из закона, и теперь он может только требовать соразмерной платы за установление публичного сервитута.
Поэтому компенсация для собственника земельного участка возможна только путем предъявления иска о взыскании убытков с весьма туманными перспективами (в случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.)
Выводы: Какое-либо строительство на земельном участке невозможно, требуется соблюдать все запреты, установленные в Постановлении Правительства Ивановской области №250-П от 24.06.2014 года.
Оспаривание нормативных актов, которые наложили обременение на земельный участок малоперспективно и приведет к значительным финансовым и временным затратам. Вероятность отмены обременений земельного участка в судебном порядке – бесконечно малая величина.
Единственный способ защиты, который имеется в связи с уменьшением объема прав на земельный участок – требовать компенсации по аналогии с пунктом 7 статьи 23 Земельного Кодекса РФ, либо предъявления иска о взыскании убытков с весьма туманными перспективами.
