В преддверии Нового Года принят Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – закон).
В целом, нельзя сказать, что произошли революционные изменения, о которых много говорили при обсуждении проекта нового Гражданского Кодекса.
Принятые изменения незначительны, часть из них носит исключительно косметический характер, часть настолько непонятна, что потребуется время, чтобы судебная практика сформировала практические подходы к их применению.
Рассмотрим одно из изменений (новелла), которое коснется многих с 01.01.2013 г.
В соответствии с ч.1 ст. 8.1. Гражданского Кодекса РФ «…в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.».
То есть только в случаях, прямо предусмотренных законом необходима государственная регистрация прав (или обременений) на объект гражданских прав (объект недвижимости, например).
В соответствии с п.8 ст. 2 Закона правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558 (договор купли-продажи жилого помещения), 560 (договор продажи предприятия), 574 (дарение недвижимого имущества), 584 (договор ренты), 609 (договор аренды недвижимого имущества), 651 (здания и сооружения), 658 (договор аренды предприятия) Гражданского кодекса РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Таким образом, с 1 марта 2013 г. (дата вступления в законную силу Закона) не подлежит государственной регистрации, в том числе, договор аренды, т.к. в других законах не содержится правила об обязательной регистрации договора аренды.
Таким образом, при заключении, после 01 марта 2013 года, договора в отношении недвижимости, его приобретатель не может быть на 100% уверен в том, что он не обременен арендой.
Кроме того, дополнительно появляются возможности для злоупотребления правом участникам оборота.
Так, например, можно существенно затруднить обращение взыскания на объект недвижимого имущества в рамках исполнительного производства. Данную процедуру можно растянуть на годы и от этого будет страдать взыскатель (кредитор).
Кроме того, есть проблема, связанная с неопределенностью судьбы ранее зарегистрированных договоров аренды.
Что будет с ними? Есть ли необходимость вносить изменения после 01 марта 2013 года в зарегистрированный ранее договор аренды, который не требует теперь государственной регистрации?
Требуется ли для этого обращение в регистрирующий орган или после 01 марта 2013 года аренда прекращается и без государственной регистрации?
Внятных ответов на данные вопросы пока ни у кого нет.
В любом случае, мы будем рекомендовать своим клиентам вносить в договоры положения о повышенной ответственности, за несообщение собственником объекта недвижимого имущества о наличии у объекта недвижимости обременений ввиде аренды.
Что будет – покажет практика, будем надеяться, что эти изменения не затруднят или ухудшат гражданский оборот с недвижимостью.
(с) 2013 г А.А. Шарон
