Верховный суд (ВС) опубликовал обзор практики по выселению из авариных жилых помещений. Основное внимание в нем уделено наличию у граждан возможности требовать признания домов аварийными и порядку выселения собственников из подлежащих сносу помещений. Специальный раздел посвящен проблемам, возникающим при выселении жильцов, использующих помещение по договору социального найма.
Граждане не могут признавать помещение аварийным через суд, если этого не делает местная администрация. Этот вопрос относится к исключительной компетенции специальной межведомственной комиссии. Именно ее бездействие можно обжаловать через суд. По этой причине в одном деле суд не принял исковые требования в части требований к местной администрации признать жилье непригодным и подлежащим реконструкции.
ВС указал, что права собственников жилых помещений в аварийных домах зависят от того, включены ли такие дома в региональную программу переселения граждан. Если да, то собственники могут рассчитывать либо на получение выкупной цены за изымаемое помещение, либо на предоставление другого благоустроенного помещения в собственность. Если нет, то собственник вправе претендовать только на выплату выкупной цены.
Из разъяснений следует, что выкупная цена аварийного жилья включает в себя не только его рыночную стоимость, но и стоимость доли в общем имуществе (включая земельный участок). Кроме того, в нее входят убытки, причиненные собственнику изъятием помещения. К ним ВС отнес и компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт. Для примера приведено дело, в котором суд включил в выкупную цену расходы собственника на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи нового жилья. В то же время суд может оценивать разумность расходов, считает ВС. По этому основанию были признаны необоснованными требования о компенсации расходов на наем квартир в период решения вопроса о выплате выкупной цены.
ВС согласился с тем, что местные органы не могут выселить собственников в другое жилое помещение без их согласия. Если соглашение с собственником не достигнуто, то местные органы могут требовать только принудительного выкупа помещения.
ВС также рассмотрел вопросы обеспечения жилищных прав нанимателя по договорам социального найма. Если помещение представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилья не должно зависеть от срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.
ВС предложил учитывать индивидуальные особенности жилых помещений и людей при выборе предоставляемого взамен жилья. Например, при наличии в аварийном жилье центрального отопления запрещено переселение в жилье с печным отоплением, даже если в населенном пункте небольшой процент домов с теплоснабжением. А инвалидов с нарушением опорно-двигательного аппарата нельзя переселять с первого этажа на семнадцатый.
Проблемы возникают и при выборе места, в которое возможно переселение. ВС предложил разделить понятия «населенный пункт» и «муниципальное образование». При переселении речь идет именно о населенном пункте. Так, например, суд запретил переселение из города Омска в микрорайон, административно относящийся к территории города, но являющийся отдельным населенным пунктом.
